Kautionsrückzahlung fällig bei Mietende?
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.
Die vom Mieter an den Vermieter gezahlte Kaution dient zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter.
Sobald dieses Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht mehr besteht, ist die Mietkaution vom Vermieter an den Mieter zurückzuzahlen.
Dies ergibt sich aus dem Zweck der zwischen dem Mieter und Vermieter geschlossenen Kautionszahlungsvereinbarung, nämlich zur Sicherung etwaiger Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Dem Vermieter ist grundsätzlich eine sog. Überlegungs- und Prüfungsfrist zuzubilligen, innerhalb dieser es dem Vermieter gestattet ist die Kaution zurückzubehalten, um zu überprüfen, ob ihm Ansprüche gegenüber dem Mieter zustehen, wie z.B. Schadenersatzansprüche, Ansprüche in Bezug auf unterlassene Schönheitsreparaturen etc..
Die Zeitdauer der Überlegungs- und Prüfungszeit ist zum einen vom Einzelfall abhängig, zum anderen wird diese im Hinblick des zeitlichen Aspektes von der Rechtsprechung unterschiedlich dem Vermieter zugestanden.
Üblicherweise ist von einer Überlegungs- und Prüfungszeit von 3 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses auszugehen (beispielhaft: LG Berlin Urteil v. 21.06.1994, ZMR 1994, XIV).
Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass im Einzelfall auch eine längere Überlegungs- und Prüfungszeit gegeben sein kann (beispielhaft: OLG Celle, Urteil v. 14.12.1984, NJW 1985, 1715).
Mieter und Vermieter können selbstverständlich abweichend hiervon im Mietvertrag anderweitiges vereinbaren, z.B. Rückzahlung der Kaution mit Beendigung des Mietverhältnisses.
Eine weitere Ausnahme ist gegeben, wenn der Vermieter beispielhaft im Abnahmeprotokoll angibt: „Mietobjekt ordnungsgemäß übergeben“ und auch mit einer Nachzahlung von noch nicht fälligen Betriebskosten nicht zu rechnen ist.
Denn in diesem Falle erklärt der Vermieter im letzteren Falle, dass keine Ansprüche in Bezug auf unterlassene Schönheitsreparaturen, Schadenersatzansprüche oder sonstige Ansprüche bestehen. Eine ihm grundsätzlich zuzugestehende Überlegungs- und Prüfungszeit von etwaigen Ansprüchen fällt damit weg. Ist zudem meiner einer Betriebsnebenkostennachzahlung nicht zu rechnen, wird der Rückzahlungsanspruch mit Erhalt der Zweitausfertigung des Abnahmeprotokolls im obigen Beispielsfall sofort fällig.
Lange Zeit war strittig, ob der Vermieter die Kaution auch dann zurückbehalten durfte, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist.
Höchstrichterlich wurde hierzu vom Bundesgerichtshof folgendes ausgeführt:
„Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.“
(Quelle: BGH Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05)
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Ist auf Seiten des Vermieters berechtigterweise noch mit einem Nachzahlungsanspruch in Bezug auf noch nicht fällige Betriebskosten zu rechnen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten.
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